خاص سيريا ديلي نيوز  _ المحامي : حسام كريم الدين

اليوم رح نحكي على هاد الموضوع و أي درجة هية الأقوى و الأمنة أكتر بشراء العقارات خصوصي انو الواحد بيروح

ليشتري شقة بيقلولوا هاد العقار شرائو بـ عقد او حكم محكمة وهو ما بيعرف الفرق تماماً بالإضافة لبعض النصائح الهامة :

لنبدأ بمقالنا المبسطة بكل نوع من أنواع الملكية المتعارف عليها حسب قوة كل نوع :
 

1- الطابو الأخضر : أقوى أنواع التملك و هو انو الملكية بتنتقل على السجل المسجل في مديرية المصالح العقارية بالحقيقة صاحب الطابو بياخد كرتونة لونها اخضر على أزرق بتتسمى ورقة طابو 
كل عقار مسجل بالطابو - مديرية المصالح العقارية - في الو سجل أو صحيفة خاصة بالعقار أي اشارة - يعني أي تصرف قانوني على العقار بيكون مسجل بإشارة - مسجلة متل لو في حجز أو بيع تاني على العقار أو حق و اسم مالك العقار وغيرها هاد الشي كلو ببين ب إخراج القيد العقاري بناء على رقم العقار الموجود مع صاحب العقار و المنطقة العقارية التابع الها العقار وفي حال الشك بإنو العقار نفسو العقار المدونة معلوماتو بالقيد العقاري بيتم التأكد باستخراج وثيقة مخطط افرازي للعقار على نفس رقمو ومطابقتها مع أرض الواقع .

  
انتقال الملكية في الطابو هو الأفضل و ممكن يختلف مكان السجل يكون مو بمديرية المصالح العقارية ممكن يكون طابو اسكان يعني السجلات موجودة بالمؤسسة العامة للإسكان أو ممكن يكون السجل تابع لجمعية بيكون البيع تثبيتو عن طريق التنازل الرسمي بالجمعية و على قيودها . 
 

----

:  2- حكم المحكمة
 

أحياناً بتكون الأرض الأساسية يلي تم بناء المحضر عليها أرض معدة للبناء و تم بناء عليها الشقق و الطوابق و الدكاكين بس لصعوبة الحصول على ترخيص مثلا صاحب البناء ما فرز المحاضر المبنية على الأرض
لهيك لما بتنباع هي الشقق المبنية على هي الأرض بوضعها الحالي بتكون مخالفة للقانون فعلياً و ما الها سجل مفروزة فيه بالطابو و ما في رخص ، لهيك كانت الطريقة يلي اتبعتها الناس لتثبيت حقوقها بعد ما تم التسوية على المخالفة بإنها ترفع دعاوى لتثبيت البيوع و الشراء أمام المحاكم و المحكمة بتعين خبير ليوصف الشقة متل انها شقة بالطابق الأول مكونة من ثلاث غرف ... و بيطلع حكم محكمة بتثبيت شراء فلان من فلان للشقة الموصوفة و بيحط المشتري إشارة على القيد العقاري للأرض المعدة للبناء بالسجل التابعة الو ، بهل العملية من الضروري نوه إنو الأسبقية بوضع الإشارة يلي بيتم تثبيت تاريخ وساعة وضعها بيلعب دور كبير كتير في موضوع أفضلية الحقوق فالأفضلية و الأحقية للأسبق بوضع الإشارة .
و انتقال الملكية من المالك بحكم محكمة بيتم بدعوى اقرارية في حال كان المشتري و صاحب الحكم متوافقين و ما بتاخد وقت و على فكرة الدفع بيصير عند الإقرار بالمحكمة أو حسب الاتفاق كونو ما بيصير الرجوع عن الإقرار أمام القاضي

. 
و أخير حكم المحكمة بيخضع للتقادم الطويل في حال ما كان صاحب الحكم حائز للعقار يعني عم يمارس على العقار ممارسات المالك بملكو يلي هو 15 سنة لهيك ازا ما كان حائز للعقار بننصح بنهاية المدة ينفتح مثلا ملف تنفيذي و يتم متابعتو بحيث إنو ما ينشطب .

 
----

 3- الملكية بوكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل :

 
هاد النوع أضعف من النوعين السابقين بهل الطريقة بيقوم البائع بتنظيم وكالة خاصة عند الكاتب بالعدل(وكالة غير قابلة للعزل ) للمشتري ببيعو فيها الشقة أو العقار موضوع البيع . 
من #الضروري ننتبه بهاد النوع في حال الشراء من مشتري شاري أساساً بوكالة كاتب عدل لموضوع تسلسل الوكالات من مالك الأرض وصولاً إلى للمالك الحالي و في حال كان في أي حلقة مفقودة بهل السلسلة معناها في حدا ما بيحقلو يبيع بوكالة و بايع 
يعني لازم يكون وكالة من المالك لفلان و من فلان و كالة لفلان و من ثم وكالة للمشتري الأخير و هكذا 
هي الطريقة غالبا بيكون الأرض غير معدة للبناء ممكن تكون مخالفة أو أرض زراعية .

---

4- الملكية بعقد بيع قطعي  :

  
بهل الطريقة بيتم توقيع عقد بيع بينك وبين واضع اليد على البيت أو يلي عمر العقار على أرض ملكيتها للدولة مثلا مخالفات تماماً و عشوائيات عقد ما بيعطيك عند الدولة الحق 100% بالعقار ممكن ياخدو كقرينة للتعويضات مستقبلا تعويضات شو ؟! رح نحكي هالنقطة لانها مهمة جدا

هاد النوع بنلاقي موجود بمناطق المخالفات غالبا هون بتكون الأرض اساسا ملكها للدولة و الناس اجت و عمرت عليها و قعدت ، هاد النوع أضعف الأنواع الناس طبعاً ماشية عليه بسبب الأسعار المتدنية لهيك أنواع من البيوت ما الها سجل عقاري بتثبت عليه الملكية لما بدك تاخد هيك نوع من العقارات بدي نبهك لعدة نقاط أهمها انك تستلم البيت استلام البيت شي كتير اساسي حتى ما توقع بحالة انك تكون وقعت عقد يكون منباع لحدا تاني قبلك بعقد و مستلمو وقتها بدك تفوت بدوامة مختلفة تماما بنخلي شرحها لمرات تانية ، لهيك الاستلام أهم ، وفكرة انو والله في عداد مياه و في عداد كهربا بنقلو لاسمك ! هاد مالو فعليلاً تمليك هاد ممكن يعتبر قرينة انو انت ساكن هون و حتى موضوع المصالحة على العقد بالمالية أي عقد بينعمل فيك تروح تصالح عليه يعني تعطي الدولة ضريبة و بتوقعلك عليه بس مو سند ملكية وحتى الفراغ بالمالية ما يعتبر ملكية متل الطابو .

الفكرة يلي عم احكي عنها الفكرة عزيزي القارئ كل المناطق العشوائية  والمخالفات_إلى_زوال مستقبلا  ، و رح يجي يوم و تنهد حسب مخططات الدولة قبل الازمة بكم شهر كانت الدولة بعتت انذارات اخلاء للسكان ببعض المناطق المخالفات ف لما يكون بيتك في عداد كهربا و معك عقد و ساكن فيه ولان الدولة ما رح تخلي العالم يلي ساكنة بالمخالفات يروحو على الشارع ! لهيك وقتها بتطلب منك تجيب اوراق بتثبت انك ساكن بهاد البيت حتى تعوضك بحسب الحال بشقة بتنظيم جديد او بمبلغ مالي على حسب الخطة المرسومة ، وقتها بيطلبو منك مثلا الكهربا و المياه و العقد يلي على أساسو سكنت البيت و يلي على اساسو انت معك ورقة حتى يلي عمر البيت ما يقول انك اخذتو منو بالغصب و ممكن يطلعو كشوفات يشوفو مين يلي ساكن بالبيت لهيك ازا ما كنت مضطر على هاد النوع من أنواع التملك بعد عنو .. ولا تنام بين القبور و تشوف منامات وحشة

بالنسبة للتأجير هاد شي و الملكية شي تاني و موضوع بنحكي فيه مستقبلا و بنحكي عن عملية الاجار و اخلاء المأجور حسب القانون الجديد

 أخيراً في طريقة سرية بنقدر نعملها لنثبت تاريخ وجودك بالعقار المخالفة كرمال تثبت أقدمية حتى إذا مثلا صار و طلع مرسوم تسوية على المخالفة بيشمل عقارك يكون معك وثيقة رسمية تثبت انك ساكن و موجودة المخالفة من تاريخ كذا .

---
 

:  5- شراء حصة عقار على الشيوع
 

يعني انو العقار عبارة عن حصص حتى ما يطول الشرح بهاد الموضوع رح نعطي مثال بسيط لما يتوفى مالك العقار ورثتو بيصيرو مالكين للعقار على الشيوع يعني كل واحد الو اسهم بالعقار بس مبدأياً غير مفرزة يعني كلنا مشتركين بالملكية بس مو معينة كل واحد ملكيتو انو قطعة من العقار في حال كان بيقبل التقسيم 
بهاد النوع مافي شي بيمنع تشتري بس بدك تكون أخد أغلبية الحصص و تكون واضع يد على العقار لتكون بالسليم أما مو نشتري حصة من واحد و ندفعلو و يكون حصتو الربع مثلا وما نستلم العقار ! هاد غلط كبير .

نصيحة هامة أخيراً :

 
بالنهاية انا بنصح لما بدك تاخد عقار معليش تعال على حالك و استعين بمحامي خصوصي بمرحلة العقد المبدأي يلي بيتوقع عليه عند الاتفاق و بينظم الدفعات و الوقت بين الحصول على الموافقة الامنية و بين الفراغ او على حسب الحالة

و لما تشتري عقار لا تقبل أبدا بالعادة الشائعة تبع انو نترك العقود و المصاري عند المكتب العقاري ! الدنية فيها موت وحيا و صاحب المكتب العقاري مالو طرف و قد يكون منحاز لطرف و هو بالأخر انسان و لو هاد الشي عرف شائع بس ما هو شي قانوني و لا شي صحيح أبداَ العقود بتتوقع مهما كان العربون صغير بينكتب بعقد بترتيب الدفعات و بياخد كل طرف نسختو و يلي بيضمنلك صحة هاد العقد و حماية الك من انو الطرف التاني يفقس و بيعطيك القوة و المرونة

و بالاخر صح موجود عند المكاتب العقارية العقد النموذج الجاهز الموجود بالمكتبات المعنون بعقد بيع قطعي ، هاد العقد مو كامل و لا بيكون فيه التفاصيل حتى لو تم تعبئتها ما رح تكون عم تتعبا من قبل شخص قانوني مختص و قد تسبب مشاكل كبيرة مستقبلاً لهيك العقد المنظم من قبل محامي متخصص أفضل و أضمن و معليه ولو تكلفت لتاخد معك محامي على جلسة توقيع العقد حتى ينظملك ياه بالنهاية انت مقدم على صفقة مانها صغيرة و موضوع هام و مؤثر .

***

التنويه  : إن هذا المقال كتب باللهجة العامية المحكية لسهولة إيصال المعلومة و سلاسة القراءة ، وهو عبارة عن مقال مختصر و مبسط للموضوع ، جميع حقوق الملكية الفكرية محفوظة و في حال نسخ المعلومة  يرجى الحفاظ على الأمانة العلمية بالنقل .

للتواصل مع كاتب المقال لمزيد من المعلومات أو الاستشارات القانونية حول الموضوع :

Mobile : 0948889987

E-Mail : [email protected]

Facebook : https://www.facebook.com/hussam.KRE