تساءلت صحيفة تشرين عن الخطوات والإجراءات التي يمكن القيام بها للنهوض بقطاع العقارات في ظل الركود وقلة الطلب بسبب بطء النشاط الاقتصادي والاستثماري، وما أهم الخطوات والإجراءات التي تقوم بها هيئة التطوير والاستثمار العقاري لإعادة النشاط إلى سوق القطاع العقاري؟ وقال حامد نصر- صاحب مكتب عقاري في منطقة الكسوة (ريف دمشق): إن حركة البيع والشراء في سوق العقارات قبل الأزمة أفضل بكثير من الوقت الراهن، أما الآن وبعد غلاء مواد البناء وبسبب الظروف الصعبة التي تمر فيها البلاد وضعف السيولة لدى المواطنين فقد أصبح الإقبال على الشراء ضعيفاً جداً. ونوه بأن حركة السوق سابقاً كانت تبدأ من آذار وحتى تشرين الأول، حيث تشهد هذه الفترة حركة نشيطة جداً، أما حالياً وفي الفترة نفسها فقد انخفضت نسبة البيع والشراء إلى حوالي 20%، إضافة إلى أن نسبة أرباح أصحاب المكاتب العقارية انخفضت إلى حوالي 50% ويعود ذلك إلى الركود في سوق العقارات في محافظة ريف دمشق. تشمل المخالف والنظامي فيصل ناعمة- صاحب مكتب عقاري في أشرفية صحنايا (ريف دمشق) أكد أن الركود في سوق العقارات يشمل السوق المخالف وكذلك النظامي لأن السوق واحد والوضع ذاته في كل مكان، إلا أن العرض جيد والطلب ضعيف جداً مشيراً إلى أن بعض المواطنين يعرضون بيوتهم للبيع بأقل من سعرها الحقيقي بحدود 200 ألف ليرة، ورغم ذلك كله لا يوجد من يشتري لأن أغلب المشترين هم من أصحاب الدخل المحدود والمتوسط والذين يعتمدون على القروض أو ما شابه. وأضاف ناعمة: إن هذا الركود لا يقتصر على دمشق وريفها، وإنما يعم سوق العقارات في جميع المحافظات، فالحركة ضعيفة ونأمل أن تتحرك ولو قليلاً في القريب العاجل لما لهذا السوق من أهمية اقتصادية كبيرة على المواطن والدولة. ارتفعت من 20- 30% من جانبه رامي يوسف- صاحب مكتب عقاري في ضاحية الثامن من آذار (ريف دمشق)، أشار إلى أن أسعار العقارات في المحافظة ارتفعت على نحو ملحوظ بعد الأزمة من 20- 30% على الرغم من قلة الشراء لأي نوع من العقارات سواء كان سكنياً أو تجارياً، حيث ارتفع سعر المتر المربع من 10000 ليرة إلى 15000 ليرة في سوق العقارات المخالف، مثلاً منزل بمساحة 120 متراً كان يباع بحوالي مليون و200 ألف ليرة قبل الأزمة، أما حالياً فيباع تقريباً بـ مليون و800 ألف ليرة، وهذا الارتفاع ينطبق على السوق النظامي والذي يعادل سعر البيت فيه وبالمساحة نفسها حوالي 3 ملايين ليرة. ولفت يوسف إلى أن حركة الشراء قليلة جداً وإنما الطلب على الإيجار فقط والذي ارتفع سعره أيضاً بارتفاع أسعار العقارات. أكثر تضرراً عابد فضلية - الباحث والخبير العقاري، أكد أن العقارات من أكثر القطاعات المادية تضرراً بعد السياحة، وهذا التضرر في العقارات ينطبق على جميع المحافظات، لكن على نحو خاص خارج المدن الرئيسة والأرياف فضلاً عن وجود نوع من الركود التضخمي يعني طلب ضعيف وعرض ضعيف فلا يوجد من يشتري إلا الشخص المضطر للشراء أو وجد فرصة استثنائية ولا يبيع إلا من كان أيضاً مضطراً للبيع في حالة استثنائية. وأضاف: إن تحريك قطاع العقارات ليس سهلاً ولا يمكن تحريكه إلا في إطار العقارات السكنية (الجمعيات التعاونية السكنية) والمؤسسة العامة للإسكان وحتى أنه يتطلب تدخلاً من قبل الدولة عبر الجهات التي لها علاقة بقطاع العقارات لأن التحريك الحقيقي الذي يؤثر في السوق يجب أن يكون على نطاق واسع، وتالياً يتطلب رؤوس أموال كثيرة ولاسيما أن القطاع السكني يوجه لشريحة ذوي الدخل المحدود والمتوسط، إذاً تحريك هذا السوق مهم وأساسي لأنه قطاع استراتيجي يحرك عشرات المهن على نحو مباشر وغير مباشر . علاقة متبادلة وأوضح فضلية، أن هناك علاقة متبادلة ما بين ركود سوق العقارات وبطء الاستثمارات ما يقلل الطلب على العقارات وعندما يقل الطلب على العقار يكون هناك بطء في الاستثمار إذاً هما مسألتان لشيء واحد.. هي بطء العجلة الاقتصادية والعكس صحيح. إذاً ما يمكن قوله: إنه ودائماً عناصر الاقتصاد مرتبطة ببعضها وأجزاؤه ليست منفصلة عن بعضها بعضاً، وكذلك قطاعاته مرتبطة ببعضها على نحو عضوي فلا يمكن تحريك قطاع العقارات إذا كانت العجلة الاقتصادية بطيئة ولا يمكن أيضاً تحريك العجلة الاقتصادية فقط عن طريق العقارات، وتالياً هي مسألة متكاملة، فعندما ندخل في حال الرواج الاقتصادي يزداد الطلب وتتحسن الأحوال في كل القطاعات وعندما ندخل في حالة ركود في قطاع ما يكون هناك حتماً ركود في القطاعات الأخرى. أسباب الارتفاع وأشار فضلية، إلى أن ارتفاع أسعار مواد البناء أثر أيضاً سلباً على سوق العقارات فالارتفاع اليوم سببه ليس زيادة الطلب وإنما له عدة أسباب أهمها: ارتفاع تكلفة الانتاج والاستيراد بسبب الظروف الحالية، وكذلك ارتفاع قيمة القطع الأجنبي وازدياد تكلفة المستوردات ومدخلات الانتاج فلذلك عندما يكون هناك ارتفاع في التكلفة ترتفع الأسعار وتالياً تثبيط الطلب نتيجة ارتفاع الأسعار وهناك سبب آخر لتثبيطه أو تخفيضه هو ضعف الدخل. تفاوت في الطلب وأكد فضلية، أنه وفي الأحوال العادية يكون هناك تفاوت ما بين المحافظات بالنسبة للطلب ولارتفاع الأسعار أو الرواج والركود في قطاع العقارات. فهناك تفاوت من محافظة إلى أخرى بحسب أهميتها الاقتصادية والاجتماعية والثقافية، بحسب طبيعة سكانها وبحسب موارد هذه المحافظة فهناك مثلاً محافظات تكون معظم موارد أهلها عن طريق تحويلات من الخارج وهناك محافظات زراعية بسيطة ولا توجد فيها أي مشروعات استثمارية كبيرة يكون دخلها يتعلق فقط بقطاع الزراعة وأخرى دخلها من الصناعة والتجارة. إذاً هناك تفاوت في مسألة الطلب بين محافظة وأخرى وأحياناً بين مدينة وأخرى ضمن المحافظة وحتى بين حي وآخر ضمن المدينة الواحدة فمثلاً يمكن أن يكون هناك ركود في السبينة وبرزة ولا يوجد ركود أو انخفاض في الأسعار في حي الشعلان والمرجة أو الحمرا... أما إذا أردنا أن نتحدث عن الأحوال الاستثنائية التي تشهدها بعض المحافظات فالكساد والرواج لا علاقة لهما بالمنطق الاقتصادي ولا بالعرض أو الطلب، إنما لهما علاقة بالأزمة. وختم بالقول: إن أكثر العقارات تضرراً السكن الاصطيافي يليه العقار التجاري والاستثماري والصناعي وأما المتضرر جداً لكن ليس بالمستوى نفسه بالمقارنة مع أنواع العقارات الأخرى فهو العقار السكني. ضعف في السيولة ولدى السؤال فيما إذا كانت هناك أموال مجمدة في السوق مخصصة للعقارات ولا تستثمر بسبب الظروف الحالية، أجاب فضلية: إنه ليست لدى المصارف العامة وحتى المخصصات الاستثمارية أو وزارة المالية أو لدى أي جهة حكومية أي شيء مجمد له علاقة بالعقارات لأن هناك ضعفاً في السيولة العامة لكن أعتقد أن هناك تريثاً لدى قطاع البناء في استكمال المشروعات بسبب عدم وجود الطلب لأنه في قطاع العقارات ولاسيما مشروعات الإسكان- الفيلات والمشروعات السياحية، تقوم الشركات (المتعهدون) بإنجاز أي مشروع سكني- عقاري بالحصول على جزء من القيمة قبل التسليم لأن إكمال هذه المشروعات يتم من أموال الراغبين في الشراء بالعقود المؤقتة، ومادام لا يوجد مشترون بالقدر الكافي فإنه لا يمكن تمويل هذه المشروعات. وأخيراً، يمكن أن نقول: إن هناك ضعفاً في السيولة الجاهزة لإقامة المشروعات والأهم هو التريث لأنه عندما يكون الطلب ضعيفاً تكون مشروعات البناء بطيئة أو متريثة أو حتى متوقفة لكن على نحو عام ومن خلال استقرائنا للواقع وخلال المحاكاة اليومية للمسائل المتعلقة بالعقارات تكون هناك حركة عقارية لكنها بطيئة وتالياً أقل من مستوى الحركة في الظروف العادية. نافذة قانونية جديدة ياسر السباعي- المدير العام لهيئة التطوير والاستثمار العقاري (قبل أن يصبح وزير الأشغال العامة) أكد أنه ومن خلال انطلاق قانون التطوير العقاري رقم 15 لعام 2008 وإحداث الهيئة بموجبه كان من الخطا المهمة لإعادة تأهيل سوق القطاع العقاري من جديد من خلال نافذة قانونية جديدة تسودها بيئة تشريعية مناسبة لتطوير قطاع العقارات والسكن وتحقيق الانسجام مع المتطلبات العصرية التي تقتضيها عملية التطوير وهدفت الهيئة إلى تنظيم أعمال التطوير العقاري وتشجيع الاستثمار في هذا المجال لزيادة مساهمته في عملية البناء والإعمار وتفعيل دور القطاع الخاص الوطني في هذا الإطار وجذب الاستثمارات العربية والأجنبية في التطوير العقاري الأمر الذي يحقق المساهمة في إمداد قطاع السكن والتعمير بما يلزم من الأراضي المعدة للبناء والأبنية وإقامة مدن وضواح سكنية متكاملة، كذلك معالجة مناطق السكن العشوائي، إضافة إلى تأمين الاحتياجات الإسكانية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة. 35 شركة وأشار السباعي إلى أن الهيئة خلال الفترة الأخيرة لمست إقبال العديد من الشركات العربية والأجنبية الراغبة بالاستثمار والترخيص لشركات تطوير عقاري والتي وصل عددها إلى 35 شركة، ثلاث منها تتبع للقطاع العام لإقامة مشروعات سكن اجتماعي ومقاسم تجارية وصناعية في مناطق التطوير العقاري وقد تم إصدار قرارات من رئاسة مجلس الوزراء بمناطق أراضيها من أملاك الدولة وعددها 15 منطقة تطوير عقاري توزع كالآتي: ريف دمشق (5) مناطق ومحافظة حمص منطقة- حلب (7) مناطق- دير الزور منطقة- السويداء منطقة، وهناك خمس مناطق قيد الإصدار من رئاسة مجلس الوزراء توزعت في محافظتي حمص وريف دمشق ومناطق قيد الدراسة في محافظتي حمص وحلب. مزايا وتسهيلات وأوضح السباعي أن القانون 15 قدّم العديد من المزايا والتسهيلات الجاذبة والمحركة للاستثمار للابتعاد عن القيود والروتين حيث كرست الهيئة هذا الجانب وبادرت لتعميقه بعقدها ورشة عمل في عام 2011 تضمنت جلسة حوار ونقاش مع الجهات والأطراف المعنية بمشروعات التطوير العقاري، فيما يتعلق بإمكانية التعديل على بعض من بنود القانون 15 لإضفاء مرونة أشمل أمام المطورين العقاريين وكذلك ورشة عمل ثانية كانت في 2/4/2012 لدراسة دفاتر الشروط الفنية والمالية والحقوقية لمناطق التطوير العقاري المحدثة التي هي من أملاك الدولة وتقديم ما أمكن من تسهيلات. وختم بالقول: إن الهيئة تسعى ومن خلال التغلب على الصعوبات رسم صورة أفضل لبيئة القطاع العقاري وأداء عملها بالصورة المثلى لرفع وتنظيم هذا القطاع إلى ضفة أكثر أماناً واستقراراً. أما فيما يتعلق بمخالفات البناء ومناطق السكن العشوائي فأشار إلى أنها تعد من أهم المشكلات التي تعترض عمل الحكومة لما لها من آثار سلبية على الدولة وعلى المواطن، إضافة إلى تأثيراتها على القاطنين فيها وعلى الخزينة العامة. من دون دراسة إنشائية المهندس حسن جنيدان- مدير التخطيط العمراني في وزارة الإدارة المحلية، أكد أن أغلب أبنية المخالفات تشيد من دون دراسة إنشائية ومخططات هندسية ومراقبة من الجهات الإدارية على عملية البناء وتنفيذها، ما يؤدي إلى سوء التنفيذ من الناحية الإنشائية والمعمارية الأمر الذي يعود بآثار سلبية على الدولة وعلى المواطن أيضاً. ونوه بأن صدور القانون رقم 40 لعام 2012 الخاص بالمخالفات ومنع انشائها وتسوية القائم منها قبل صدور هذا القانون والذي يحقق بنود القانون وتعليماته التنفيذية، كذلك تم التشديد في القانون على العقوبات التي تطبق على المخالفين له من غرامة مالية وغرامة الحبس وذلك للحد وإيقاف انتشار المخالفات قدر الإمكان. الخريطة الوطنية وأشار جنيدان إلى أن الجهات المختصة (وزارة الإدارة المحلية- المحافظات- هيئة التخطيط الإقليمي- وزارة الإسكان..) تقوم بالعمل على معالجة مناطق السكن العشوائي القائمة، حيث يتم حالياً إنجاز الخريطة الوطنية لمناطق السكن العشوائي في القطر وذلك بوضع هذه التجمعات على خريطة ودراسة كل تجمع على حدة بعد جمع البيانات وتحليلها للوصول إلى نتيجة معالجة كل منطقة، وبعد إنجاز هذه الدراسة سوف يتم التوجه إلى المعالجة (إما عن طريق الوحدات الإدارية على نحو مباشر أو عن طريق المطورين العقاريين بالتنسيق مع الوحدات الإدارية) وذلك حسب وضع المنطقة وحالتها الفيزيائية والاقتصادية والاجتماعية. تأثير سلبي كبير وأوضح جنيدان أن الأبنية المخالفة لها تأثير سلبي كبير على خزينة الدولة حيث إن كل الأبنية تشيد من دون دفع رسوم الترخيص والتي تعود بنفع للوحدة الإدارية لذلك فإن عدم دفع رسوم المخططات الهندسية وتصديقها لنقابات المهندسين فهي تالياً لا تسجل في السجلات العقارية ما يؤدي إلى تهربها من دفع الرسوم المالية السنوية.